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观察:错配的中国传统物流地产亟待正本清源?

2017-11-22 22:43| 发布者: 领团网小编| 查看: 427| 评论: 0|来自: 领团网

摘要: 在中国,总共大约有近8亿平方米的仓储和物流基础设施,即便最大的玩家普洛斯,也仅仅只有不到3000万平方米的已开发资产,绝大多数的物流地产,还是由一些传统的地产业主拥有,对他们而言,是错配的资本。其表现为短 ...

在中国,总共大约有近8亿平方米的仓储和物流基础设施,即便最大的玩家普洛斯,也仅仅只有不到3000万平方米的已开发资产,绝大多数的物流地产,还是由一些传统的地产业主拥有,对他们而言,是错配的资本。

 

其表现为短钱长用、贵钱贱用。除开传统的国有和制造业拥有的仓库,其他打着现代物流旗号的物流园区是谁的?其实都不是行业的玩家,更多的是旁边的老王老李,他们盖了一堆照猫画虎的物流仓库,然后招租,这些业主到底是谁?其实绝大多数是一些不太懂物流地产业的土豪,很早的时候可能是一个村长或者镇长,或者是一个房地产商,也许是一个与某某市长关系不错的路人甲,不知道是什么人,反正拿到了地。

 

他基本上是没便宜钱的人,他们想了许多办法拿到了短期的钱,比如说2-3年的钱,然后把这短期的钱拿来去买了一块地块,为了养这个地,感觉物流这个概念挺好,就开始做物流地产。他们不知道拿地花了他3年时间,建设又花了2年,招租又花了2年,等到见到现金流,已经是7-8年过去了,所以是叫短钱长用。他们不知道物流地产是一个超长期的生意!

 

中国的钱,其实成本非常高,这位土豪可能借的是10-12%的利息,因为是土地的生意,人人都期望赚大钱,可能期望的回报率是15%,这怎么做到呢?大家都是做物流的,物流地产利润非常低,辛辛苦苦地建个库,人家普洛斯租1.5元一平米,而自己只能租金到6毛,这个回报如何能够对得起你的资金成本和期望的回报率呢?所以这个是贵钱贱用!也许你说以后卖地可以大赚,问题是谁来接你的下一棒呢?大家都是按租金回报算地块价值的!

 

这些传统的物流地产商,对物流产业不了解,更谈不上对物流的生态的认识,没有产品的概念,也不知道定位做什么样的产品来满足细分市场的要求,反正就是一窝蜂盖仓库,或者在普洛斯园区拍个照片要设计公司照做,或者去传化公路港看看,回去就做停车场!

 

无退出机制,金饭碗讨饭:眼看地块回报不高,但是周边地价却一直在涨,可是这地却卖不了好价格,原因是大家都是按租金算回报的!这一轮经济下行,立刻就看出谁没穿底裤,相当多的玩物流地产的人,其实都是在玩一个盖碗游戏,就是所谓的三个盖子盖五个碗,拿了一块地,觉得很好,便宜,做物流园区挺好,趁市长还在位,没被反腐拿下,赶紧再去拿,没钱怎么办?前一块地拿到银行抵押贷款,搞一部分钱出来,继续做这样的游戏,相当一部分资金链有系统性问题,经济一下行,资金链马上就断!虽金饭碗在手,确生生给饿死了!

 

这类物流地产商缺乏资产管理和运营能力。而物流行业平均毛利太低,分给物流地产的那块饼就更低,也没有退出机制,不了解国际资本是怎么玩物流地产的,一块地拿在手里就砸在手里,这就是现状。最重要的是他们根本不知道物流细分市场的客户是谁?缺乏资产管理和运营的,招不来商,也不知道客户的需求是什么。

 

绝大多数人玩的物流园区,产品单一,无产品规划和设计能力。很多园区,产品非常单一,没有产品设计,基本上是照猫画虎!而这些土豪们也游离于物流产业生态外。对他们来讲就是有这么一个地产,有这么一个地块出租,旁边租六毛,我租三毛,这是传统物流地产状况。但是现在天变了,按照马云的说法,新零售、新制造、新金融、新技术、新能源,他们的基础还是我们物流,所以新物流出来了,就是要服务新零售,服务新制造。原本就撑不下的传统物流地产就更难了,所以说传统已死,未来已来!


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